【記者曹重偉／南竿報導】縣府執行今年度基準地審議及介壽獅子市場用地徵收補償市價評議，由地政事務所委託展碁不動產估價師聯合事務所辦理，結果研判受到博弈公投通過影響，南竿住宅基準地漲幅高達27.40%，相當驚人，而北竿、莒光與東引也出現上漲情況，成長幅度亦有10%至13%，而獅子市場用地徵收評議價格為42900元；主持人縣長楊綏生表示，地價基準地是例行的行政業務，為地價參考標準，但非具強制力，指示地政事務所依據委員建議增加更多基準點，讓各鄉的地價更能貼近實際情況，至於獅子市場用地徵收價格也是參考性質，而且關鍵不在於地價，縣府會本著政府一體性原則持續推動。
縣府昨召開101年度基準地審議及南竿鄉介壽獅子市場改建徵收補償市價評議會，由縣長楊綏生主持，與會委員包括議員李金梅、民政局長王詩乾、財政局長林貽德、工務局長陳金寶、建設局長曹爾元、地政事務所課長朱林盛及臺銀代表等人。
由展碁不動產估價師說明今年基準地的估價方法，是依據現場勘察結果及參考當地發展現況，並蒐集相關收益租賃資料，考量整體經濟發展概況，當地公共建設及不動產市場景氣變化等因素，針對各島地區之基準地地價進行評估。
在評估方法之選定方面，考量由於當地買賣市場流通性差，且交易個案稀少，市場價格較難有一致基準，因此比較法適用性低；此外，當地近年來新建個案銷售皆坐落在南竿鄉，因此綜合考量後，南竿及北竿地區另加以成本法之土地開發分析評估。此案經現場勘察後，當地各區域不動產市場仍以租賃型態為主，因此最終決定透過收益法（全區）及成本法之土地開發分析（僅限南、北竿）之方式進行評估。
由於本縣區域受限於地理位置及交通因素等影響，觀光發展不易推動，故不動產市場向來以內需市場為主，主要需求以居住為主，鮮少有投資性需求；另隨著當地各島嶼駐點國軍數量越來越少等因素，皆直接或間接影響到不動產價格之變化。而今年選定各區基準地之地價變化如下：
一、南竿地區基準地（商業區）：介壽村234號，基準點位處南竿地區商業效益最高之區域，且鄰近縣政府位置尚佳，交通及生活機能便利，最終評估結果，101年基準地地價為新台幣64000元／平方米，較去年57000元上漲11.70%元，為各基準地中地價最高者。
二、南竿地區基準地（住宅區）：介壽村87號1樓，基準點為住宅區土地，距離主要商業區不遠，商業效益尚佳，亦鄰近縣政府等公家機關，因此最終評估結果，今年基準地地價為新台幣28000元／平方米，與去年22000元相較上漲27.40%，由於南竿鄉為發展核心，此基準點為住宅區之中最高者。
三、北竿地區基準地：塘岐村273號，此基準點緊鄰北竿機場，位處當地主要商業發展地帶之外圍，依據最終評估結果，今年基準地地價為新台幣12000元／平方米，與去年11000元相較上漲11.11%。
四、莒光地區基準地：大坪村72號，此基準點位處東莒島，由於當地國軍官兵逐漸減少，且當地居民數量亦不多，腹地也不大，對外交通不便，因此不動產市場發展受到侷限。依據最終評估結果，今年基準地地價為新台幣2200元／平方米，雖提高200元，但仍為各基準地中地價最低者。
五、東引地區基準地：樂華村46號，基準點位處主要發展地帶，與南竿距離最遠，但因有臺馬輪固定停靠，且商業發展尚可仰賴觀光客及國軍官兵，雖在地居民數量不多，但仍有一定發展程度。依據最終評估結果，今年基準地地價為新台幣7900元／平方米 ，較去年上漲900元，漲幅為13.04%。
聽取專案報告後，由出席委員提出建議及問題，主要包括基準地選點不足、無法全盤呈現真實地價、基準地認定與市價相去甚遠，實質意義不大、各基準地的代表性有待商榷、計算公式的套用是否適用於馬祖、住宅區及商業區性質不易區分等；臺灣銀行代表也認為地價估價偏低，只有利於政府徵收時可以節省公帑，但對鄉親權益不利，有錢人畢竟只是少數。
縣長楊綏生總結時表示，基準地地價只是一種參考，透過估價來儘可能的趨近實際地價，但地區民間對買賣土地的意願不高，即使公投通過了，也不會像澎湖一樣出現炒地皮的情況，所以投資廠商是直接規劃填海造陸，基準地價最主要功能就是作為公告之地價參考，跟課稅比較有關係，對現行土地現值及實際價格影響有限，特別指示地政事務所依據出席委員建議，最好增加更多具代表性的基準點，讓各鄉的地價更能貼近實際情況；至於獅子市場土地案，即使顧問公司依據估價條件與方法，計算出合理徵收價格，但政府實際要執行徵收相當困難，問題也不在地價之上，雖為鄉公所案件，但也連帶影響中央經濟部對縣府的信任及往後補助計畫的爭取，基於政府的一體性，縣府會全力協助鄉公所將此案完成。
101年地價基準地審議 南竿漲幅驚人高達27.40%
- 2012-10-09
縣府召開101年地價基準地審議會議，由地政事務所委託展碁不動產估價師聯合事務所辦理，結果南竿住宅基準地漲幅高達27.40%，相當驚人。（圖／文：曹重偉）
