山隴菜圃再開發要做整體考量

  • 2005-04-22
　隨著寸土寸金行情，以及土地價值再利用的呼聲，山隴菜圃的使用性，公部門可算首次公開碰觸，並搬上檯面提報及討論。茲事體大，的確要慎重規劃，做最完美的任務執行。
　這塊一公頃的菜田，從戰地政務時代列為農業用地，絕對禁止興建住宅的規定，至地方自治的都市重劃列為公園用地，延續威權年代的餘痕，主要都是景觀、綠地的考量及需求。另一個促成過去一直保持原貌因素，是地主太多，要整合意見，實非易事。
　在時代潮流驅使下，地主觀念改變，有它的形成背景，一是菜量需求降低，二來土地行情逐年翻紅，三是再利用的價值更高，促使部份地主的傳統認知被推翻，願意來個扭轉，充份發揮資源。
　近年由於車輛成長快速，山隴停車空間不足的困擾，尤以縣府大樓前一位難求，對於菜圃改為地下停車場及添做府前廣場的聲音逐年加大，民代也在各會議傳達底層的需求。
　目前大多數的地主對變更為商業區不反對，當在使用價值行情上看漲；而外界對此看法則不一，有的建議保持原貌，是聚落一大特色；有的認為要符合生活機能節奏，以充份利用為第一，開發觀光商圈。
　針對地主已初步達成再利用、再開發的共識，工務部門就此項涉及都市計畫變動程序，在四月廿日都市計畫通盤檢討會議上，特別提出討論，經披露之後，成為大家關心的焦點。有了廣泛討論，有了不同意見，匯集之後可以做為取捨的參考。
　土地使用的管理，都市計畫的執行，定當有法規範，有它的遊戲規則，不然隨意使用、變更，豈不市容大亂；而這種約制，則是著眼公共設施保留地面積，建立合理的公共設施系統，提高居民生活環境品質等。
　按都市計畫法，辦理整體開發之土地多為原屬非建築用地變更為建築用地，或低使用價值土地變更為高使用價值之土地，應依規定辦理整體開發，始符合都市計畫實施之公平原則及基本精神。是以，公園用地變更為商業區，須以市地重劃或區段徵收之方式辦理整體開發（亦即結合土地整併的措施），兩者開發方式有其技術上之相異處及優缺點。同時，不是公部門說改即改，有它一定程序、過程、審查。
　再者，整體考量有它的必要性，這塊具馬祖景觀指標的用地，若改為商業用地，需要整體規劃、開發，建構一個適於景觀、觀光、遊憩的生活環境。
　以未來需求而言，爭取菜圃改為商業用地是一個趨勢，但應先行評估開發方式適宜性，地主也要建立共識，再依據評估結果及提出具體意見，供決定是否繼續辦理後續整體開發依據。
　空間的利用，是一個生活區域的動脈，也是生活機能的主體，從評估、規劃、設計至決策，環環相扣，必須謹慎行事，合理利用。山隴菜圃的再開發，是一件大事，公部門也好，地主也好，以及全民也好，多給予關注、寄望，未來真的要開發時，考慮的層面更周全。