北京新浪網 (2013-12-14 03:24)
雖然說福州樓市受到政策的影響不大，但是年初火爆的樓市並沒有“善始善終”。下半年的樓市成交量一路探底，七、八月傳統淡季成交量不盡如人意，九、十月傳說中的“金九銀十”也“缺斤短兩”了，年底期待中的翹尾也沒有到來，11月成交量難輓頹勢。
相較於一蹶不振的成交量，福州房價卻似乎走上了另一個極端：一路高歌猛進，不斷刷新最高紀錄。
一手房
關鍵詞1 6年新低
“金九銀十”成交量 比去年同期少了近六成
今年的“金九銀十”，福州樓市的成交量不僅創下年內新低，更是近年來罕見的低谷。數據顯示，今年的“金九銀十”，福州一手房成交量僅1746套，創6年同期最低值。
統計數據顯示，2009年同期，福州一手房簽約量高達5971套，今年9月、10月的成交量還不足當時的三分之一；而與去年同期相比，今年“金九銀十”成交量也減少2365套，降幅達到57.52%。
實際上，“金九銀十”的數據一定程度上正是福州樓市下半年的成交量的代表。
今年3月份，福州樓市出現“末班車”行情，成交量達到年內最高的3250套，而隨著4月政策明朗化，樓市成交量大跌四成。隨後，自今年6月福州五城區樓市創下2430套的成交“年內第二高”後，成交數據便迅速下滑。
數據顯示，今年前10個月，福州市區一手房共成交17528套，月均簽約1752.8套。進入7月以來，連續5個月簽約套數低於前10月的平均簽約套數，可見進入下半年以來，福州樓市簽約數據一直在萎縮。
截至12月12日，福州一手房成交套數總計19283套，較去年全年的成交量還少1856套，兩年的成交量可以說基本持平。
業內人士認為，今年不斷上漲的房價讓購房者望而生畏，產生觀望抵觸的情緒。並且在售項目多以大戶型高端產品為主，超出大部分購房者的能力。另一方面，9月份悄然執行的“限簽令”使市區部分高端盤的備案放緩。
關鍵詞2 屢創新高
新建住宅均價幾乎從年初漲到年末
相比市場成交量的萎靡不振，福州房價表現出的卻是另一個局面，幾乎是從年初漲到年末。
12月1日，中國指數研究院發佈11月全國百城房價指數，福州新建住宅平均價格為每平方米15390元，再次創下福州一手房價格的最高紀錄。和10月份比，11月房價每平方米上漲209元，環比上漲1.38%；而相比今年年初，福州一手房價格上漲了1796元/平方米，同比上漲13.2%。
市民黃先生的經歷也許可以從一定程度上反映2013年福州樓市的價格變化。黃先生從今年年初開始看房，他發現，春節前後許多開發商不約而同調高樓盤售價，一些樓盤漲幅超過千元，市中心樓盤均價基本突破了2萬元/平方米。4、5月份，隨著成交走低，一手房價格出現小幅度回落。
黃先生告訴記者，當時覺得樓市才剛剛開始調整，價格可能還有下降空間，決定緩緩再出手。誰知8月份前後，福州多個樓盤再次提高了售價，一些樓盤一個月內價格上漲了2000元/平方米。房價也節節攀升，想以當初的價格買房卻再沒機會了。
此前，有網友戲稱，年初不買房，縮水一間房。也就是說，若買家年初沒買房，耗到年尾，同樣的購房預算可以買到的房子面積普遍縮水了10-20平方米，房價漲幅高的板塊甚至縮水近30平方米，相當於一個客廳的面積。
如果以200萬元購房預算為例，年初在福州還可以買到約150平方米的大四房，假如從年初耗到現在，只能買到130平方米左右的房子，縮水約20平方米。
“2013年開發商完成任務率比較高，大部分房企在年初制定的銷售目標均超額完成。這使得開發商後期促銷的力度明顯減弱。”業內人士認為，上半年的成交量給了開發商十足的底氣，房企資金鏈有所緩解，追求的重心也從銷量轉移到利潤率上。
核心數據
5%
12月2日，國家信息中心及社會科學文獻出版社聯合發佈經濟信息綠皮書《中國與世界經濟發展報告(2013)》。
綠皮書預測，明年我國房地產市場整體將保持小幅增長，預計全年房價的漲幅在5%左右。同時，也不排除出現由於地方債務處理不當導致資金短缺，進而引起房地產市場需求和價格快速下滑的可能性。
20%
3月1日，國務院發佈《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》，要求繼續做好房地產市場調控，通知明確，對出售自有住房應徵收個人所得稅，應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。
70%
臨近年末，不僅一線城市的樓市調控政策全線收緊，一些二線城市也開始加碼“行政調控”。進入11月份以後，全國已經有北京、上海、廣州、廈門、南昌、沈陽、南京、長沙、杭州等16個城市出台新的調控措施，其中，二套房首付比例的提高成為最大看點，二套房首付比例普遍被提高至七成。
80萬
8月初，北京師範大學管理學院教授董藩在某論壇上說：“1987年全國均價408元/平方米，當時北京只有500元/平方米。如果1987年有人跟你說，25年後的2012年全國均價會到6000，北京會到2萬，你相信嗎？那個時候說的話全國人民都不相信，但是這個事發生了。”他表示，如果以2012年為起點，再一個25年，按照這個漲幅走，全國均價會到9萬，北京會到80多萬。
18個月
12月1日，根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2013年11月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10758元/平方米，環比10月上漲0.68%，自2012年6月以來連續第18個月環比上漲。
二手房
關鍵詞 博弈
瘋狂的時候交易神速 凌晨一點多還有人等簽約
二手房市場與一手房市場息息相關，量跌價漲同樣出現在今年福州二手房市場。在業內人士看來，今年福州二手房市場，其實就是一場價格與成交的博弈、政策與市場的博弈、房東與購房者的博弈。
今年年初，福州二手房市場可以說是被政策主宰著。3月初，“新國五條”細則出台引發了一場過戶潮。福州市區一名房產中介經紀人回憶，3月份，在恐慌心理影響下，買賣雙方交易達成的速度可謂神速，有的購房者甚至看一次房就簽協議了。
福州的許先生就是在那時買的房。“我在中介總部簽完合同，已經凌晨一點多了。我走的時候，還有不少人還在等著簽約。”當時，也許很多人都沒想到，這是今年二手房“最後的瘋狂”。
“4月份開始就比較不忙了，福州‘國五條’細則沒有提及‘20%個稅’，一部分市民選擇繼續觀望。”有中介負責人稱，4月份，二手房成交量環比下跌了近5成。自此，福州二手房成交量再也沒能有所起色。尤其在進入下半年後，二手房成交量接連下挫。
業內人士認為，二手房的貸款額度收緊，放款速度變慢，一定程度上影響了樓市的成績。但最根本的原因，還是福州二手房價格虛高，讓購房者難以接受。
業內人士分析，就目前市場上明確登記購房需求的購房人群來看，基本以首次置業或首次改善的剛需人群為主，雖然這部分人群購房意願強烈，但也有嚴格的購房預算。一旦房價超過預算，這部分需求就會被壓制。“特別是目前不少房東要求一次性付款，致使很多剛需客戶購房受阻。”
此前，國家統計局發佈的10月份70個大中城市房價變化數據顯示，10月份福州二手房價格同比增長了8.8%，按此增長率計算，去年總價200萬元的房子，目前已經賣到217.6萬元。
有中介機構負責人透露，事實上，市場的實際成交價格遠大於這個數值。據介紹，勺園路上一套正面臨拆遷的單位房，此前房東報價70萬元，最近價格漲到了85萬元，增長了21%。
“目前福州不少房源報價虛高，很難實現成交爆發。”一名中介經紀人表示，目前房東與購房者正處於博弈期，一方面，房東希望在年底需求旺季提高價格；另一方面，購房者也希望持續的成交低迷可以降低房東的心理預期。
福州房價一年漲近2000元/m？--北京新浪網
- 2013-12-14
